Der Koalitionsvertrag vom 14. März 2018 sieht vor, dass bestimmte Gestaltungen zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer (GrESt) mittels Share Deals eingeschränkt werden sollen. Hintergrund sind derzeit übliche Gestaltungen, bei denen die Grunderwerbsbesteuerung bei mittelbaren Grundstücksübertragungen durch den Transfer von Anteilen weitgehend oder vollständig vermieden werden kann. Auf der Finanzministerkonferenz am 21. Juni 2018 wurden nunmehr wichtige Verschärfungen des Grunderwerbsteuergesetzes vorgeschlagen:

  • Senkung der maßgeblichen grunderwerbsteuerlichen Beteiligungsgrenze von 95% auf 90% für Anteilsübertragungen
    • bei immobilienhaltenden Personengesellschaften auf neue Gesellschafter innerhalb von (zurzeit noch) fünf Jahren (vgl. § 1 Abs. 2a GrEStG) sowie
    • bei Anteilsvereinigungen in einer Hand von Anteilen an immobilienhaltenden Personengesellschaften (§ 1 Abs. 3 GrEStG)
  • Verlängerung der maßgeblichen (Halte-)Fristender Gesellschaftsanteile von fünf auf zehn Jahre (oder uU. sogar auf 15 Jahre) bei immobilienhaltenden Gesellschaften.
  • Einführung eines Ersatztatbestandes bei immobilienhaltenden Kapitalgesellschaften, so dass auch ein Wechsel des Gesellschafterbestands iHv. mindestens 90% innerhalb von zehn Jahren Grunderwerbsteuer auslöst.

Die beiden folgenden grundsätzlichen Gestaltungsansätze im Rahmen der Strukturierung von Transaktionen mit grundbesitzenden Gesellschaften sind unter geltender Rechtslage von praktischer Bedeutung:

  • Zeitlich gestaffelter Erwerb der Anteile bei Immobilien im Vermögen von Personengesellschaften
    • Beachtung der Restriktion in § 1 Abs. 2a GrEStG: Übertragung von mind. 95% innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter schädlich.
    • Gestaltung: Erwerb von 94,9%, Zurücklassen von 5,1% beim Altgesellschafter und nach fünf Jahren Erwerb der restlichen 5,1%.
    • Allerdings ist dabei die subsidiäre Anwendung des § 1 Abs. 3 GrEStG zu beachten; geht der Erwerb von (zusätzlich) 5,1% der Anteile mit einer Anteilsvereinigung einher, so unterliegt dieser der Grunderwerbsteuer.
  • „Club Deals“ bei Immobilien im Vermögen von Kapitalgesellschaften
    • § 1 Abs. 2a GrEStG nicht anwendbar (Fünf-Jahresfrist unerheblich)
    • Es können sofort 100% an verschiedene Erwerber grundsätzlich grunderwerbsteuerneutral übertragen werden. Dabei ist wiederum dauerhaft eine Anteilsvereinigung zu vermeiden, dh. Club Deals mit unverbundenem 5,1%-igen Co-Investor sind aus Sicht der GrESt stets vorteilhaft.

Die geplanten Änderungen und ihre voraussichtlichen Wirkungen kurz zusammengefasst:

  • Beim zeitlich gestaffelten Erwerb von Anteilen an grundbesitzenden  Personengesellschaften wäre künftig die Restriktion des § 1 Abs. 2a GrEStG [in geänderter Fassung] zu beachten. Demnach würde eine Anteilsübertragung von mind. 90% innerhalb von zehn Jahren auf neue Gesellschafter bereits GrESt auslösen. Entsprechende Gestaltungen zur Vermeidung oder Verringerung der Grunderwerbsteuerbelastung müssten demzufolge einen wesentlich längeren Zeitraum in Anspruch nehmen.
  • Bei „Club Deals“ mit Anteilen an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften wäre künftig § 1 Abs. 2a GrEStG [in geänderter Fassung] zusätzlich anwendbar und die Zehn-Jahresfrist wäre zu beachten. Bislang übliche Gestaltungen mit einem unabhängigen Co-Investor wären dann nicht mehr vorteilhaft.

Die Veröffentlichung des Gesetzentwurfs bleibt abzuwarten. Es ist nicht davon auszugehen, dass die Gesetzgebung großzügige Übergangsregelungen einführen wird. Immobilienentwickler, Bestandshalter und Investoren sollten sich daher frühzeitig mit den geplanten Änderungen beschäftigen und geplante Transaktionen ggf. vorziehen. Zudem sind Auswirkungen auf bereits abgeschlossene Verträge zu analysieren und möglicherweise entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Dies gilt auch für bereits länger zurück liegenden Transaktionen, die trotz Bestandsschutz und Rückwirkungsverbot betroffen sein könnten.

Ihr TAXGATE-Team steht Ihnen für weitere Auskünfte jederzeit gerne zur Verfügung.