Bereits der Koalitionsvertrag vom 14. März 2018 zwischen CDU/CSU und SPD sah vor, bestimmte Gestaltungen zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer (GrESt) mittels Share Deals einzuschränken. Auf der Finanzministerkonferenz am 21. Juni 2018 wurden Verschärfungen des Grunderwerbsteuergesetzes vorgeschlagen, die nun im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2019, ein typisches Omnibus-Gesetz, umgesetzt werden sollen. Die maßgeblichen Verschärfungen lassen sich folgendermaßen zusammenfassen:
- Senkung der maßgeblichen grunderwerbsteuerlichen Beteiligungsgrenze von 95% auf 90% für Anteilsübertragungen
- bei immobilienhaltenden Personengesellschaften auf neue Gesellschafter innerhalb von (zurzeit noch) fünf Jahren (vgl. § 1 Abs. 2a GrEStG) sowie
- bei Anteilsvereinigungen in einer Hand von Anteilen an immobilienhaltenden Personen- und Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 3 GrEStG)
- Verlängerung der maßgeblichen (Halte-)Fristen der Gesellschaftsanteile von fünf auf zehn Jahre bei immobilienhaltenden Gesellschaften.
- Einführung eines Ersatztatbestandes bei immobilienhaltenden Kapitalgesellschaften, so dass auch ein Wechsel des Gesellschafterbestands iHv. mindestens 90% innerhalb von zehn Jahren Grunderwerbsteuer auslöst.
Damit will der Gesetzgeber typische gesellschaftsrechtliche Gestaltungen, die wir bereits in unserer TXGT-News v. 10.07.2018 beschrieben haben einschränken. Diese gesellschaftsrechtliche Maßnahmen (zBsp. zeitlich gestaffelter Erwerb, Club-Deals bei Kapitalgesellschaften) haben bei der Strukturierung von Transaktionen mit grundbesitzenden Gesellschaften derzeit große praktische Bedeutung.
Die geplanten Änderungen und ihre voraussichtlichen Wirkungen kurz zusammengefasst:
- Beim zeitlich gestaffelten Erwerb von Anteilen an grundbesitzenden Personengesellschaften wäre künftig die Restriktion des § 1 Abs. 2a GrEStG [in geänderter Fassung] zu beachten. Demnach würde eine Anteilsübertragung von mind. 90% innerhalb von zehn Jahren auf neue Gesellschafter bereits GrESt auslösen. Entsprechende Gestaltungen zur Vermeidung oder Verringerung der Grunderwerbsteuerbelastung müssten demzufolge einen wesentlich längeren Zeitraum in Anspruch nehmen.
- Bei „Club Deals“ mit Anteilen an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ist künftig § 1 Abs. 2b GrEStG anwendbar und die Zehn-Jahresfrist wäre zu beachten. Bislang übliche Gestaltungen mit einem unabhängigen Co-Investor wären dann nicht mehr vorteilhaft.
Die verschärften Regelungen sollen auf Erwerbsvorgänge, die nach dem 31.12.2019 verwirklicht werden, Anwendung finden. Die Absenkung der Beteiligungsgrenzen und Verlängerung der Fristen auch hat auch für Rechtsvorgänge der Vergangenheit Bedeutung. Denn beispielsweise für den, der am 01.01.2020 den Status als Neugesellschafter iSd. § 1 Abs. 2a GrEStG aktuelle Fassung inne hat, soll die verlängerte Frist von 10 Jahren gelten. Es ist bereits abzusehen, dass den Übergangsvorschriften hohe praktische Relevanz zukommen wird, da der Gesetzgeber großzügige Übergangsregelungen ganz offensichtlich vermeiden will. Für die Übergangsvorschriften sieht der aktuelle Entwurf des Jahressteuergesetzes iÜ 8 Absätze vor, was die hohe Komplexität der Übergangsvorschriften anschaulich illustriert.
Immobilienentwickler, Bestandshalter und Investoren sollten sich daher frühzeitig mit den geplanten Änderungen beschäftigen und geplante Transaktionen ggf. vorziehen. Zudem sind Auswirkungen auf bereits abgeschlossene Verträge zu analysieren und möglicherweise entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Dies gilt auch für bereits länger zurück liegenden Transaktionen, die trotz Bestandsschutz und Rückwirkungsverbot betroffen sein könnten.
Ihr TAXGATE-Team steht Ihnen für weitere Auskünfte jederzeit gerne zur Verfügung.
