Gewerbesteuerliche Erleichterungen für Grundstücksunternehmen – Änderungen durch das Fondsstandortgesetz bereits ab dem VZ 2021

Das seit dem 01.07.2021 in Kraft getretene Fondsstandortgesetz (FoStoG) sieht neben verschiedenen Maßnahmen zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschlands auch die Einführung bedeutsamer Erleichterungen im Hinblick auf die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags für Grundstücksunternehmen vor. Ziel dieser Änderung ist es, dass eigentlich schädliche Einkünfte künftig in gewissen Grenzen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nicht mehr entgegenstehen.

Die bisherige Rechtslage: Gewerbliche Grundstücksunternehmen unabhängig von ihrer Rechtsform können anstelle der regulären Kürzung gem. § 9 Nr. 1 S.1 GewStG (1,2% des Einheitswerts bzw. ab VZ 2025 0,11% des Grundsteuerwerts) die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 ff GewStG in Anspruch nehmen. Voraussetzung dafür ist insbesondere, dass das Unternehmen „ausschließlich eigenen Grundbesitz […] verwaltet.“ Dieses von Finanzverwaltung und Rechtsprechung stets eng ausgelegte Ausschließlichkeitsgebot hatte für die Praxis zur Folge, dass begünstigungsschädliche Umsätze ausgelagert werden mussten. Bislang waren solche Maßnahmen erfolgreich und die Unternehmen konnten faktisch weitestgehend von der GewSt befreit werden.

Die Vorschrift war angesichts der Anforderungen an moderne Gebäude insbesondere im Hinblick auf umweltpolitische Zielsetzungen nicht mehr zeitgemäß. Sie schien zudem etwa mit Blick auf das leidige Thema Betriebsvorrichtungen auch etwas kleinkariert hinsichtlich der unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten unsinnigen Differenzierung schädlicher Bestandteile von Gebäuden. Als Beispiel sei hier nur genannt die Tiefkühlanlage eines Hotels mit Gastronomie. Wenig verständlich auch die Abgrenzung von Personen- und Lastenaufzügen. Immer wieder neue Rechtsprechung zur Frage, was alles als schädliche Betriebsvorrichtung qualifiziert, führte sowohl in der laufenden Betreuung zu mühsamen Bestandsaufnahmen und permanenter Überwachung von jeglichen Veränderungen innerhalb eines Grundstücks. Unachtsame Steuerpflichtige waren schnell in einer Steuerfalle und mussten bei Betriebsprüfungen mit hohen Steuernachzahlungen rechnen, zumal auch bewusst vorgenommene Auslagerungen nicht selten zu einer gewerblichen Infektion im Rahmen einer Betriebsaufspaltung führten.

Bisher war also insbesondere die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen schädlich für die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung. Aber auch die Nutzung von Fotovoltaikanlagen konnte selbst bei sehr geringen Umsätzen zur Versagung dieser Begünstigung führen.

Erfreuliche Rechtsentwicklung: Das Fondsstandortgesetz enthält nunmehr in Hinblick auf das Ausschließlichkeitsgebot folgende Erleichterungen:

• Einkünfte aus dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energiequellen iSd. § 3 Nr. 21 EEG (insbes. Solaranlagen) und dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder sind zukünftig unschädlich, wenn die Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht höher als 10% der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind.
• Einkünfte aus anderen als in den oben genannten Tätigkeiten wie zum Beispiel der Verpachtung von Zapfanlagen für ein Gasthaus sollen künftig die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung nicht mehr ausschließen. Vorausgesetzt, dass diese Einkünfte aus einer unmittelbaren Vertragsbeziehung mit den Mietern des Grundbesitzes erzielt werden und diese sonstigen Einnahmen die gesetzlich definierte Schwelle von 5% der Vermietungseinnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen. Unter den sonstigen Einnahmen fallen Mitüberlassungen von beweglichen Einrichtungsgegenständen, Betriebsvorrichtungen aller Art oder die Erbringung sonstiger Leistungen. Diese „sonstigen Einnahmen“ dürften künftig die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung zwar nicht mehr ausschließen, unterliegen selbst jedoch der Gewerbesteuer. Folglich müssen die Positionen im Anlageverzeichnis bzw. entsprechende Erträge auch weiterhin identifiziert werden.

Fazit: Künftig können Grundstücksunternehmen die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen, solange die entsprechenden Nebentätigkeiten ausgeübt werden und die Unschädlichkeitsgrenzen nicht überschritten werden. Anzumerken ist, dass die aus den neuen Erleichterungen resultierenden Einkünfte selbst nicht der Kürzung unterliegen. Daher ist auch weiterhin notwendig, solche Sachverhalte zu prüfen (auch etwa im Rahmen einer Tax Due Diligence) bzw. im Rahmen des Tax CMS laufend zu überwachen.

Ihr TAXGATE Team ist spezialisiert auf die laufende Beratung von Grundstücksunternehmen und betreut Sie im Rahmen von Transaktionen im Immobiliensektor sowohl bei der Konzeption von steuereffizienten Erwerbsstrukturen als auch bei der Tax Due Diligence.