Was ist das Hamburger Modell?

Wenn Ehegatten ihr Familienheim nicht als Bruchteilseigentum, sondern im Eigentum einer (Ehegatten- bzw. Familien-)GbR halten, ergeben sich (außer)steuerliche Vorteile.

Außersteuerliche Vorteile:

  • Die Eigentumsanteile lassen sich gesellschaftsvertraglich (privatschriftlich) verändern, ohne dass Grundbuchänderungen notwendig sind. Dies erleichtert Anpassungen zwischen Ehegatten oder anderen Familienmitgliedern.
  • Ersparnis von Notar- und Grundbuchkosten.
  • Allerdings kann seit Geltung des MoPeG ab 01.01.2024 bei Gesellschafterwechsel dennoch eine Eintragung in das Gesellschaftsregister erforderlich sein. Zudem sind Meldepflichten für das Transparenzregister zu beachten (bei Änderung der wirtschaftlichen Berechtigten).  
  • Zivilrechtliche Einheit: Das Haus bleibt rechtlich einheitlich, auch wenn einer der Ehegatten stirbt oder Vermögen umgeschichtet wird. Das erleichtert Vollmachten und bankrechtliche Vereinbarungen.
  • Individuelle vertragliche Regelungen für Scheidung und Erbfall im Gesellschaftsvertrag zum Schutz des Familienvermögens.
  • Neben den außersteuerlichen Gründen können sich in bestimmten Konstellationen auch Vorteile im Bereich der Grunderwerbsteuer ergeben (zB. Anteilsveräußerung eines Ehegatten an neuen Lebensgefährten). Allerdings höhere Komplexität. Zudem ab 1. Januar 2027 potenziell Nachteile bei der Grunderwerbsteuer denkbar (Ende der Übergangsregelung § 24 GrEStG).

Bislang bestehendes steuerliches Risiko bei Schenkung oder Erbfall

Vor der am 23. Oktober 2025 veröffentlichten Entscheidung des Bundesfinanzhofs war fraglich, ob im Erb- oder Schenkungsfall die steuerliche Befreiung für das sog. Familienheim auch gilt, wenn die Immobilie im Gesamthandseigentum einer GbR steht. Denn im Todesfall wird nicht das Grundstück selbst, sondern ein Gesellschaftsanteil vererbt, was das Finanzamt bisher teilweise nicht als „Familienheim im Eigentum“ iSd. § 13 ErbStG anerkannte. Dadurch drohte Erbschaft‑ oder Schenkungsteuer, selbst wenn der überlebende Ehegatte das Haus weiter selbst bewohnte und die übrigen Voraussetzungen für die Familienheimbefreiung erfüllt waren.​

Neue Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (2025)

Mit Urteil vom 4. Juni 2025 (II R 18/23 – Veröffentlichung am 23. Oktober 2025) hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass das Steuerprivileg auch dann gilt, wenn das Familienheim in das Vermögen einer Ehegatten‑GbR eingebracht wird.​ Auch der Erwerb von Gesamthandseigentum an einem Familienheim ist von der Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. a Satz 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes erfasst. Maßgeblich ist nicht das zivilrechtliche Eigentum, sondern die vermögensmäßige Bereicherung des Gesellschafters. Dasselbe gilt auch für die Zeit nach dem MoPeG und der zivilrechtlichen Aufgabe des Gesamthandsprinzips aufgrund der Fiktion des § 2a ErbStG. Basierend auf diesen Grundsätzen steht damit fest, dass auch die Übertragung von Anteilen an der Ehegatten-GbR bzw. Familien-GbR von der Steuerbefreiung für Familienheime erfasst sind.  

Weitere Voraussetzungen für die Befreiung der Übertragung des Familienheims von der Schenkungs bzw. Erbschaftsteuer

Schenkung des Familienheims (§ 13 Nr. 4 Buchst. a ErbStG)

  • Nur zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern möglich (nicht bei Schenkung an Kinder, Enkel oder andere Verwandte).​

Übertragung des Familienheims im Todesfall (§ 13 Nr. 4 Buchst. b und c ErbStG)

  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie Kinder und Enkel können das Familienheim steuerfrei erben, wenn sie die Immobilie ab dem Erbfall mindestens zehn Jahre lang und unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken weiter nutzen.​ Vorzeitiger Auszug, Vermietung oder Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist führt zur rückwirkenden Versteuerung.​ Die Immobilie muss vorher vom Erblasser selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Alternativ ist eine Befreiung möglich, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen (z. B. Pflegebedürftigkeit) ausgezogen ist.​
  • Die Steuerbefreiung ist für Kinder/Enkel auf 200 m² Wohnfläche begrenzt; alles darüber wird anteilig besteuert.​

Wichtig zu beachten (sowohl bei Schenkung als auch bei Übertragung nach Erbfall):

  • Die Immobilie muss tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden (Familienmittelpunkt).​ Das Familienheim muss im Inland, EU oder EWR liegen Ferienwohnungen, Zweitwohnungen oder vermietete Immobilien fallen nicht unter die Steuerbefreiung.​
  • Auch gemischt genutzte Grundstücke sind begünstigt, wenn die Wohnzwecknutzung im Vordergrund steht.​
  • Die Befreiung greift nur für tatsächlich genutzte Wohnfläche und nicht für unbebaute Grundstücke.​

Besonderheiten bei der Finanzierung von Immobilien in GbR-Strukturen beachten

  • Grundsätzlich kann eine Darlehensaufnahme auf Ebene der GbR die Bonität beider Gesellschafter nachhaltig schädigen. Damit kann die zukünftige Finanzierbarkeit der Gesellschafter in Gefahr sein.  
  • In der Praxis werden daher für die Finanzierung des Gesellschaftsvermögens idR.  separate Darlehen auf Ebene der Gesellschafter aufgenommen. Damit erfolgt die Finanzierung über die Gesellschafter, lediglich die Sicherheit (in Form einer Grundschuld) wird auf Ebene der (e)GbR bestellt.

Ihr TAXGATE Team unterstützt vermögende Privatpersonen und Familienunternehmen bei komplexen steuerlichen Fragen und vertritt ihre Interessen gegenüber der Finanzverwaltung.