Inheritance tax benefits for housing companies only with binding information (Münster tax court)

Inheritance tax benefits for housing companies can now practically only be implemented with binding information due to restrictive case law (Münster tax court of 10.10.2024) In its judgement of 10.10.2024 (Ref. 3 K 751/22) äußerst strenge Anforderungen an die Tatbestandsvoraussetzungen für das Vorliegen eines erbschaftsteuerlich begünstigten Wohnungsunternehmens.

Background

In principle, entrepreneurial assets are favoured for inheritance and gift tax purposes under certain conditions. Properties transferred to third parties for use are not favoured for inheritance tax purposes as so-called administrative assets. An exception is made for so-called housing companies, whose properties do not constitute administrative assets. In order to qualify as a housing company, the law requires that the main purpose of the business is the letting of flats, the fulfilment of which requires an economic business operation (Section 13b (4) no. 1 sentence 2 letter d ErbStG). In this way, extensive property portfolios can be transferred to the next generation in a tax-privileged manner.

View of the tax authorities

The tax authorities assume that if the 300-object limit is exceeded, i.e. if there are more than 300 owner-occupied properties, the letting of the flats constitutes a commercial business and therefore a residential property company (R E 13b.17 para. 3 sentence 2 ErbStR).

Judgement of the BFH from 2017

With the judgement of 24 October 2017 (Ref. II R 44/15) stellte der BFH eigene Kriterien für ein begünstigtes Wohnungsvermietungsunternehmen auf. Danach gehören Wohnungen, die eine Wohnungsvermietungsgesellschaft an Dritte zur Nutzung überlässt, nur zum begünstigten Vermögen, wenn die Gesellschaft neben der Vermietung im Rahmen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs – im Unterschied zur reinen Vermietungstätigkeit als private Vermögensverwaltung – Zusatzleistungen erbringt, die das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten. Auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen kommt es danach nicht an. Die Finanzverwaltung hat dieses Urteil mit einem sog. Nichtanwendungserlass versehen, wendet es also über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht an.

Facts and judgement of Münster tax court dated 10/10/2024

Das FG Münster stellt in seinem Urteil äußerst strenge Anforderungen an die Tatbestandsvoraussetzungen für das Vorliegen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs mit dem Hauptzweck der Vermietung eigener Wohnungen. Trotz erheblicher gewerblicher Zusatzleistungen sei kein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb anzunehmen. Auf die Anzahl der Wohnungen komme es zudem auch nach der Rechtsprechung des BFH aus 2017 nicht an (ausschließlich qualitative Sichtweise). Im Urteilssachverhalt wurden Anteile an einer Besitz-GmbH & Co. KG übertragen, die umfangreichen Grundbesitz hält, den sie an Dritte zu Wohnzwecken vermietet. Die Gesellschaft erzielte in ertragsteuerlicher Hinsicht originär gewerbliche Einkünfte, da sie neben der Überlassung von Wohnraum nachfolgende gewerbliche Sonderleistungen erbrachte:

• Supply of self-produced or purchased energy (incl. provision of house connections)
• Provision of SAT systems, antennas or Internet connections
• Unterhaltung des Hausmeisterdienstes, die Pflege der Grünanlagen und die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten sowie die regelmäßige Kontrolle der z. B. in Brennpunktbereichen gelegenen Immobilien
• Offer of tradesman services at the request and expense of the landlord
• Co-leasing of kitchens, kitchen units or other furniture and the provision of a related spare parts warehouse

Das Finanzamt hat insb. aufgrund des wohl knappen Unterschreitens der 300-Objekt-Grenze (quantitativ) und nicht ausreichender Sonderleistungen (qualitativ) das Vorhandensein eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs verneint und daher die Wohnungen als (schädliches) Verwaltungsvermögen berücksichtigt. Das FG Münster hat dem Finanzamt zugestimmt und aus qualitativen Gründen ein Wohnungsunternehmen verneint.

Fazit und Bewertung

Für die Praxis bedeutet die einschränkende Auslegung des Wohnungsunternehmensstatus durch die Rechtsprechung, dass derzeit Wohnungsunternehmen nur noch mit verbindlicher Auskunft begünstigt übertragen werden sollten. Bei mehr als 300 eigenen Wohnungen müsste die Finanzverwaltung aufgrund ihrer Richtlinien nach wie vor zur Erteilung einer positiven verbindlichen Auskunft gezwungen sein. Bei weniger als 300 eigenen Wohnungen müssten die Chancen einer verbindlichen Auskunft im Einzelfall abgewogen werden. Im weiteren Verlauf bleibt die Revision vor dem BFH (Ref. II R 39/24) und die Reaktion der Finanzverwaltung darauf abzuwarten. Eine einschränkende Anwendung der Rechtsprechung sowie eine Klarstellung der eigenen Rechtsauffassung durch die Finanzverwaltung wären wünschenswert. Letztlich bleibt die erbschaftsteuerliche Begünstigung von Wohnimmobilien(-unternehmen) ein aufwendiges und risikobehaftetes Unterfangen; daher gewinnen Investitionen in andere rechtssicher begünstigte Vermögenskategorien für Anleger mit dem Ziel der Erbschaftsteueroptimierung derzeit weiter an Attraktivität.